주택임대차 계약 특약사항 근저당 뜻 설정 해지 및 말소 알아두기

주택 상가 등 임대차 계약을 체결할 경우 차후 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해 임대차 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

이처럼 임대차 계약서를 작성할 경우 관련하여 중요한 사항은 빼놓지 않고 특약사항에 함께 기재해야 합니다.

이와 관련하여 임대차 계약 특약사항을 이행하지 않고 설정한 근저당권으로 벌어진 분쟁에 대해 법원에서 판결을 내린 바 있습니다.

근저당 뜻

지속되는 거래관계로 부터 발생하게 되는 다수의 채권을 담보하기 위해 담보물에 일정한 한도액을 설정하는 저당권을 의미하는데요.

여기서 말하는 저당권이라 채무 불이행 시 채권자가 저당물에 대해 일반 채권자에 우선 변제 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

근저당 설정 해지는 채무 변제로 인해 혹은 양측간의 합의 등으로 계약 당사자가 직접 하거나 법무사를 통하여 진행할 수 있습니다.

이와 관련하여 근저당 설정으로 제기된 소송에 대한 재판부의 판결을 통해 주택임대차 계약 특약사항과 관련된 법률 사항에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

사안

먼저 사안에 대해 살펴보자면 2021년 A씨 등은 B씨가 소유하고 있던 아파트를 보증금 약 8억원에 주택임대차 계약을 체결하기로 했는데요.

이 과정에서 A씨 등은 B씨에게 약 8천만원의 아파트 임대차 계약금을 선 지급했습니다.

당시 주택임대차 계약 특약사항으로 제한물권 없는 상태로 아파트를 임대한다는 내용이 포함되어 있었는데요.

하지만 B씨는 잔금 지급일이 얼마 남지 않으 시점 해당 아파트에 채권최고액 약 10억원으로 하는 근저당권을 설정했습니다.

B씨가 근저당 설정을 한 것을 알게된 A씨 등은 근저당권 말소하지 않을 경우 계약을 해제한 후 손해배상을 청구하겠다고 했는데요.

이에 B씨는 아파트 잔금을 지급할 경우 근저당권 말소를 진행할 것이라 주장하자 결국 A씨 등은 계약을 해제한 후 B씨를 상대로 소송을 제기했습니다.

판결

위 사안을 맡은 재판부는 임대차 계약을 체결하고나서 잔금 지급일 전 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 담보권을 설정한 점은 계약을 원만하게 체결하는데 문제를 야기할 정도로 이례적이라고 밝혔습니다.

또한 양측이 아파트에 대해 근저당권 설정과 관련하여 어떠한 논의도 하지 않은 점으로 보아 주택임대차 계약 특약사항으로 B씨가 아파트에 대한 제한물권 없이 A씨 등에게 임대하는 것으로 봐야 한다고 덧붙였습니다.

이에 B씨가 아파트에 근저당 설정함으로써 임대차 특약사항의 의무를 위반했다고 봐야 하며 이는 계약 해제 사유로 타당하다고 설명했습니다.

따라서 B씨는 A씨 등에게 임대차 계약금 8천만원을 반환할 뿐 아니라 위약금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

즉, 서울중앙지법 민사부는 A씨 등이 임대차 계약금을 지급한 아파트에 근저당 설정한 B씨를 상대로 제기한 소송에서 B씨는 A씨 등에게 계약금 및 위약금으로 약 1억 1천만원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

위에서 살펴본 사안에 대한 재판부의 판결을 통해 임대차 계약 체결 특약사항을 어기는 것을 해제 사유에 해당하며 이에 따른 위약금도 지급할 의무가 발생할 수도 있다는 점을 알 수 있습니다.