경매 선순위 임차인 임대차 보증금 반환청구소송하는법

일반적으로 부동산 임대차계약이 종료되었을 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.

하지만 임대인이 이를 거부할 경우 임차인은 법원에 임대차 보증금 반환청구소송 절차 등을 통해 보증금을 돌려받을 수 있는데요.

이와 관련하여 부동산 경매 선순위 임차인으로 인해 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인을 상대로 제기한 보증금 반환청구소송에 대해 법원에서 판결을 내린 바 있습니다.

해당 경매 선순위 임차인으로 벌어진 임대차 보증금 반환청구소송에 대한 재판부의 판결을 통해 알아두면 쓸모있는 부동산 관련 법률 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사안

먼저 사안에 따르면 2021년 11월부터 A씨 등은 공인중개사 B씨의 소개로 C씨가 소유한 다세대주택 1채에 대하여 임대차 보증금 7,500만원 상당의 계약을 체결했는데요.

당시 임대차 계약 기간은 2021년 12월 9일을 시작으로 2년 정도로 설정했으며 이후 임차인 A씨 등은 확정일자도 부여받았습니다.

해당 임대차 계약이 체결된 C씨가 소유한 다세대주택과 부지에는 약 3억원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었을 뿐 아니라 3억원 정도의 선순위 임차인도 존재했는데요.

이러한 사실은 계약 당시 공인중개사 B씨가 교부한 중개대상물 확인 및 설명서의 권리관계란에 선순위 근저당권에 대해서 기재되어 있었습니다.

하지만 실제 권리 관계나 공시되지 않은 물건의 권리사항란에는 임대인의 서류제출 거부로 구두로 설명함, 선순위 보증금 약 2억원 외 별도 체납사실 없다고만 적혀있었는데요.

이후 2021년 12월 해당 C씨가 소유한 다세대주택과 부지에 대한 부동산 경매 절차가 진행되면서 문제가 발생하게 되었는데요.

해당 건물과 부지는 부동산 경매 절차를 통해 약 5억원에 매각되었으나 A씨 등은 배당을 전혀 받지 못했습니다.

이에 임차인 A씨 등은 계약을 체결한 날로부터 1개월도 안돼 절차가 진행되었고 배당 요구로 계약이 해지되었다며 임대인 C씨를 상대로 보증금을 반환하라고 청구했는데요.

또한 A씨 등은 공인중개사 B씨 등을 상대로 임대차 계약을 체결할 당시 선순위 권리에 대해 설명하지 않은 점은 기망행위에 해당하는 만큼 이에 대한 손해를 배상하라며 소송을 제기했습니다.

판결

위 사안을 맡은 재판부는 임차인 A씨 등의 통지로 계약이 해지되었다고 보는 것이 타당하므로 임대인 C씨는 임대차 보증금을 반환할 의무가 있다고 밝혔습니다.

또한 공인중개사 B씨 등은 해당 계약을 체결할 당시 임차인 A씨 등보다 선순위 보증금이 약 3억원에 달함에도 불구하고 상당한 금액차가 있는 약 2억원으로 명시했다고 설명했습니다.

선순위 보증금의 경우 임대차 계약 체결을 결정하는 부분에 있어 임차인 A씨 등에게 막대한 영향을 미치는 상황으로 보는 것이 타당하다고 덧붙였습니다.

하지만 근본적인 원인은 임대인 C씨가 건물과 부지에 대한 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도하게 설정한 근저당권으로 발생한 것으로 이를 고려하여 공인중개사 B씨의 손해배상 금액을 책정해야 한다고 판단했습니다.

즉 재판부는 임차인 A씨 등이 임대인 C씨를 상대로 보증금 반환할 것을 청구하고 공인중개사 B씨 등을 상대로 손해배상을 청구한 소송에 대해 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.

배당 요구로 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 선순위 보증금으로 받지 못했을 경우 임대인이 해당 임차인 보증금을 반환할 의무가 있을 수도 있다는 점이 확인되었는데요.

더불어 공인중개사가 임대차 계약을 체결할 당시 경매 선순위 임차인 보증금 등을 명확하게 안내하지 않았을 경우 이로 인해 발생한 피해 금액에 대해 책임을 물을 수도 있다는 점을 알 수 있습니다.